要問土地儲備哪家強？還得看有3億方的鐵路總公司

一個可開發(fā)利用土地面積達到3億平方米的地產(chǎn)大鱷，不聲不響地出現(xiàn)在公眾的視線中。

公開數(shù)據(jù)顯示，僅2017年中國鐵路總公司及下屬公司釋放的土地面積就超過1753萬平方米，這超過了許多省份。2016年，全國僅有7個省市土地出讓面積超1000萬平方米。

事實上，隨著鐵路公司化改革，烏魯木齊、南昌、北京等18家鐵路局（公司）相繼完成名稱變更核準，并在經(jīng)營范圍中新增了房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營之后，另類地產(chǎn)大鱷已經(jīng)誕生。此時，既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發(fā)利用的達到3億平方米。這超過了此前以2.76億平方米在土地儲備量上“稱王”的地產(chǎn)開發(fā)商中國恒大。

“土地綜合開發(fā)是鐵總拓展鐵路多元化經(jīng)營渠道的手段之一，是未來的重點工作之一?！币晃唤咏F總的人士對《華夏時報》記者表示。

此前，有關(guān)鐵路土地開發(fā)地方政府和鐵路部門還互有博弈，然而，隨著一系列政策的出臺，雙方攜手已成共識。

1月2日的中國鐵路總公司工作會議上，鐵總總經(jīng)理陸東福指出，將土地綜合開發(fā)納入項目前期工作，落實用地規(guī)劃和地方政府支持政策，提高項目收益預(yù)期，防范化解債務(wù)風險是2018年的重要工作之一。

從博弈到共贏

鐵路的建設(shè)對于地方經(jīng)濟的拉動作用不言而喻，一個成功案例是，全世界唯一盈利的中國香港地鐵，盈利一多半來自于地鐵上蓋的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃和管理。

但是之前這些熱鬧的商業(yè)中心和鐵路毫無關(guān)系。從土地綜合開發(fā)正式進入到鐵總的視線內(nèi)開始，怎樣打造自己的綜合商業(yè)體就成了鐵路部門的煩惱之一。

“火車站的站前廣場都不是鐵路部門的?！币晃桓哞F站站長指著臺階告訴《華夏時報》記者，“你邁到臺階上，就出了鐵路管理的范圍。”

為了吸引高鐵落戶，一些地方政府主動劃撥專項土地，支持鐵路土地開發(fā)。2012年，廣東省規(guī)定珠三角城軌各站周邊800米范圍內(nèi)的土地可作為綜合開發(fā)的備選用地；2013年，湖北省決定城際鐵路各站周邊1000米范圍內(nèi)的土地納入綜合開發(fā)備選用地。

此時，3億平方米的土地儲備，躺在鐵路部門的賬本上已經(jīng)很多年。事實上，鐵路用地在此前并不具備商業(yè)開發(fā)權(quán)，主要作用在于修建貨場、編組站，停放檢修的火車。

直到2016年4月，《中國鐵路總公司關(guān)于進一步明確土地綜合開發(fā)有關(guān)事項的通知（鐵總辦〔2016〕74號）》文件下發(fā)，其中進一步明確了土地綜合開發(fā)有關(guān)事項，包括新建鐵路土地綜合開發(fā)，要與鐵路建設(shè)項目前期工作同步規(guī)劃、同步研究、同步推進。

事實上，鐵總提出土地綜合開發(fā)的構(gòu)想已多年。

2015年，濟青高鐵作為首個“吃螃蟹”的線路，試水土地綜合開發(fā)，山東計劃在濟青高鐵沿線每個市都將成立一個土地開發(fā)公司，負責對該市高鐵站場周邊進行開發(fā)。隨后，四川推出了“川版”《關(guān)于支持鐵路建設(shè)土地綜合開發(fā)的實施意見》。

2017年，嘗試重新開始，這一次，在中央的統(tǒng)籌下，鐵路選擇了和地方一起合作。

2017年8月18日，鐵總推出的北京北（資料、團購、論壇）站以北的明光村地塊綜合開發(fā)項目就是代表之一，該地塊包括鐵路用地60畝，地方用地254.7畝，明光村集體用地289.5畝，共計604.2畝，根據(jù)北京鐵路局的初步規(guī)劃，項目轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫匦再|(zhì)后，未來該地塊擬開發(fā)商品房、高端產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為一體的綜合體。

“鐵路的綜合土地開發(fā)還離不開與地方政府的合作?！鄙鲜龈哞F站站長對《華夏時報》記者表示。

合作帶來雙贏。隨著全國房地產(chǎn)市場增速的放緩以及堅守耕地紅線的目標，城市新增用地越來越少。鐵路系統(tǒng)有著大量土地儲備，一旦入市，將對市場帶來很大影響。

摸著石頭過河

對市場來說，鐵路這樣的“地產(chǎn)大鱷”進場，帶來的是質(zhì)的改變。

僅廣深鐵路公司擁有廣州至深圳間鐵路沿線所有土地使用權(quán)，總面積就達1300萬平方米。中國國際金融股份有限公司分析師楊鑫計算，假設(shè)可開發(fā)面積占比30%，通過出讓土地、土地開發(fā)、市場價值等三種方式估計，廣深鐵路擁有的土地價值可達30億至400億人民幣。

這是極佳的改善鐵路負債的渠道。

在鐵總的預(yù)期內(nèi)，通過土地綜合開發(fā)，實現(xiàn)以助力城市產(chǎn)業(yè)升級為核心的城市功能優(yōu)化，并通過前期物業(yè)開發(fā)的銷售收入反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)及運營，保證項目穩(wěn)定長久的收益，從單純的項目開發(fā)發(fā)展為城市區(qū)域運營，實現(xiàn)長久穩(wěn)定的收益，這也為鐵路融資緩解了壓力。

然而，擺在鐵總面前的一個問題是，3億平方米的土地，怎樣才能改變使用權(quán)的歸屬。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等，劃撥土地上的建筑在進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的時候，需要向市、縣人民政府繳納土地出讓金，并進行招拍掛。

根據(jù)恒大2016年半年報中公布的“拿地”成本來看，當時恒大的土地儲備達到1.86億平方米，累計的平均成本為1302元/平方米。按照這個成本計算，鐵總還需要巨額的支出才能改變用地性質(zhì)。

“按照2014年7月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》來看，這些劃撥土地因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，而不會重新走招拍掛的程序。”上述接近鐵總的人士告訴本報記者。

2017年8月，鐵總先后在上海和北京兩地的產(chǎn)權(quán)交易所舉行了土地綜合開發(fā)項目的推介會，分別推出21個項目和11個項目，這些項目之中既有住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，也有物流地產(chǎn)項目，還有商業(yè)綜合體項目。這些項目目前發(fā)展到什么程度，如何合作開發(fā)，公開信息并不多。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，鐵路運輸企業(yè)通過劃撥土地取得了土地使用權(quán)，如果變更用途則需要與政府協(xié)商，并補繳變更土地用途的稅費。由于牽涉面廣且復(fù)雜，在鐵總、房企和政府的三方協(xié)商中，政府會對于開發(fā)企業(yè)的主體資質(zhì)、拆遷工作、施工時間表、市政工程配套等都存在一定要求。

“這些都是摸著石頭過河，為以后打基礎(chǔ)。”上述高鐵站站長說。